司法拍卖房产的流程和费用？申请人应不应该接受抵偿？

众所周知，法院判决书生效后，如果被告不履行还款义务，原告就可以拿着判决书向法院执行局申请强制执行。在执行过程中，会有多种多样的情况，今天我们主要讲不动产司法拍卖的流程。

申请人向法院提交强制执行申请书之后，法院会在网络查控系统查询一遍被执行人的财产。如果其名下银行账户有存款，自然冻结划拨就行了。如果没有存款，而有房产，法院会依法查封该房屋，查封期限为三年，也就是说在这三年内，任何人不得买卖交易该房屋。只有首轮查封的法院才有权处置。很多人不明白，首轮查封是什么意思。其实首轮查封就是第一个查封该房屋的法院，而其他查封该房屋的法院就属于轮候查封。有人有来问了，那为什么其他的法院也查封这个房产呢？那就说明你的被告不仅仅跟你有官司，跟其他人也有。

一、拍卖申请

如果债权不能实现，你可以向法院申请拍卖该房产。

拍卖申请递交后，法院会审核，如果符合条件，就会下拍卖裁定书给你，然后向被执行人下发腾退通知书。法院也会在腾退通知书上写明腾退时间，如果到期后被执行人没有腾退，法院会依法强制腾退，从中产生的腾退费由被执行人承担。

二、选择评估机构

法院的拍卖流程启动后，会通知你选择第三方评估机构对房屋进行估价，其中产生的评估费、勘验费由被执行人承担，如果被执行人没有负担能力，由你垫付。房屋拍买后，从拍卖款中补给你。

三、网上拍卖

法院会在司法拍卖网、京东网等网站上传该房屋照片、周边配套设施等进行司法拍卖。而拍卖价格一般是评估价的的70%-80%。如果没有人买，那第一轮以流拍告终。再开始第二轮拍卖，第二轮拍卖会在第一轮价格的基础上再降5%-10%。若还是无人竞拍，拍卖结束。

四、申请人是否应该接受抵偿？

抵偿的意思是申请人自己成为该房屋的所有权人，如果房屋的价格高于被执行人欠你的钱，补差价就行了。

是否愿意接受抵偿，还是要综合考量该房屋的实际价值，比如该房屋的地理位置好、户型不错、拍卖过程中又实际低于市场价的，可以接受抵偿。等房地产市场景气，你再出售也未尝不可。如果房屋地段不好、比较难出手，就可以不接受抵偿，主要在于你自己。

结语:执行过程中会有许多申请书要写，8大申请、16个执行流程节点等非常细致且反锁，如果你被终结本次执行程序了，或者终结执行了。可能是你疏漏了很多地方。因为执行法官每个人手上几百个案件，不可能一一面面俱到。