老百姓的房子找谁要？烂尾楼开发商跑路，为什么要老百姓承担？

这是许多购买了烂尾楼的业主心中的疑问和不平。烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼给业主带来了巨大的经济损失和生活困扰，而且往往难以维权。那么，业主应该如何应对烂尾楼的问题呢？本文将从法律角度分析烂尾楼的成因、责任主体、维权途径和预防措施，以期为业主提供一些参考。

一、烂尾楼的成因

烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商与施工方或政府部门发生争议、市场行情变化导致项目停滞等。总体来说，烂尾楼是房地产市场失衡和监管缺失的结果。一方面，房地产市场存在投机炒作、恶性竞争、价格波动等现象，导致开发商面临较大的经营风险和市场压力；另一方面，房地产市场缺乏有效的规范和监督机制，导致开发商违法违规行为屡禁不止，损害了业主和社会公共利益。

二、烂尾楼的责任主体

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“房地产开发企业应当按照国家有关规定和合同约定负责房地产项目的建设质量，并对其承担保修责任”。因此，开发商是烂尾楼的第一责任人，应当承担相应的违约责任或者侵权责任。具体而言，开发商应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，“在合同约定或者法律规定的交付期限内交付符合质量要求和约定标准的商品房”；如果未能履行交付义务或者交付不符合质量要求和约定标准的商品房，则应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；如果造成业主或者第三人合法权益受到损害，则应当按照《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，“承担停止侵害、消除危险、恢复名誉、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任”。

除了开发商外，其他与烂尾楼有关的主体也应当承担相应的责任。例如，施工方应当按照合同约定和国家标准负责工程质量，如果因施工方的过错导致烂尾楼的发生，则应当承担连带责任或者补充责任；金融机构应当依法审慎审查开发商的资信情况和项目可行性，如果因金融机构的过错导致烂尾楼的发生，则应当承担连带责任或者补充责任；政府部门应当依法履行监管职责，及时发现和纠正开发商的违法违规行为，如果因政府部门的过错导致烂尾楼的发生，则应当承担行政责任或者赔偿责任。

三、烂尾楼的维权途径

面对烂尾楼的问题，业主可以通过以下途径维护自己的合法权益：

（一）协商解决

业主可以与开发商进行协商，要求开发商履行合同义务，交付符合质量要求和约定标准的商品房，或者退还已付房款并支付违约金或者赔偿金。协商解决的优点是节省时间和成本，维护双方关系，但是缺点是协商结果不具有强制力，如果开发商不诚信或者无力履行，业主仍然可能得不到满意的结果。

（二）诉讼仲裁

业主可以根据合同约定或者法律规定，向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁，请求判决或者裁决开发商履行合同义务或者承担违约责任或者侵权责任。诉讼仲裁的优点是诉讼结果具有强制力，可以通过强制执行手段保障业主权益，但是缺点是诉讼费用较高，诉讼周期较长，且可能面临开发商无财产可供执行的风险。

（三）行政投诉

业主可以向房地产管理部门、土地管理部门、建设管理部门、市场监管部门等有关政府部门投诉反映烂尾楼的问题，要求政府部门依法查处开发商的违法违规行为，并协调解决业主与开发商之间的纠纷。行政投诉的优点是程序简便，成本低廉，且可以借助政府部门的权威和影响力促进问题的解决，但是缺点是投诉结果不具有强制力，且可能受到政府部门的态度和能力的影响。

（四）群体维权

业主可以通过组织业主委员会、成立维权团队、联合其他受害业主等方式进行群体维权，增加维权的声势和影响力，争取更多社会支持和舆论关注，并通过集体维权的方式，如举牌抗议、请愿上访、媒体曝光等，向开发商和政府部门施压，要求尽快解决烂尾楼的问题。群体维权的优点是可以提高维权的效率和效果，增强业主的凝聚力和信心，但是缺点是可能遭到开发商和政府部门的反制或者打压，甚至引发社会不稳定和治安混乱。

四、烂尾楼的预防措施

为了避免烂尾楼的发生，业主在购买商品房时应当注意以下几点：

（一）选择正规开发商

业主应当选择具有合法资质、信誉良好、财务健康、项目规范的正规开发商，避免购买无证开发、资金链断裂、项目纠纷、违规建设等存在风险的房地产项目。业主可以通过查询房地产管理部门的网站或者实地考察开发商的历史业绩、口碑评价、经营状况等方式，了解开发商的背景和实力。

（二）审查合同条款

业主应当仔细阅读并审查合同条款，特别是关于交付时间、交付标准、违约责任、争议解决等方面的内容，要求开发商明确承诺并书面约定。业主应当避免签订含糊不清、不公平不合理、损害业主权益的合同条款，如延期交付不承担责任、交付标准随意变更、违约金过低或者无法执行等。

（三）缴纳保证金

业主应当按照合同约定或者法律规定，向房地产监管部门缴纳保证金，并索取保证金收据。保证金是一种保障业主权益的制度，如果开发商违约或者破产，业主可以向房地产监管部门申请退还保证金或者用保证金抵扣房款。业主应当注意保证金的金额、缴纳方式、退还条件等事项，并及时查询保证金的使用情况。

（四）监督工程进度

业主应当关注并监督工程进度，及时了解项目建设情况和存在问题。如果发现工程停滞或者延期，业主应当及时与开发商沟通，要求开发商说明原因并提出解决方案。如果开发商拒不回应或者敷衍了事，业主应当及时向房地产管理部门投诉或者向人民法院起诉，要求开发商履行合同义务或者承担违约责任。

总之，烂尾楼是一个复杂而又普遍的社会问题，给广大购房者带来了巨大的损失和困扰。业主在面对烂尾楼时，应当根据自身情况选择合适的维权途径，并积极争取法律和社会的支持和帮助。同时，业主在购买商品房时，也应当注意预防烂尾楼的风险，谨慎选择开发商和合同条款，缴纳保证金并监督工程进度，以保障自己的合法权益。