业主委员会选举办法及工作规则（小区业委会成员是怎么选举产生的）

业委会成员的选举产生方式：

一般情况下，业主委员会有两种产生方式：

1、首届业主委员会由小区全体业主投票选举产生

2、根据小区业主大会议事规则约定的规则进行选举产生

业委会成员通常为5-11 人，产生一名主任，若干名副主任。也可以根据小区情况在议事规则或管理规约中对委员人数进行约定。

一个新的居民小区的诞生，业主来自五湖四海，各行各业，彼此完全陌生，互不认识。

按照相关法律法规规定，只要具备如下条件之一，就是可以召开首次业主大会会议，通过小区“三个公约”后，就可以选举产生第一届业主委员会。

第一、交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

第二、首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

第三、前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除时。

一、业主委员会成员的条件

业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；

（三）具备履行职责的健康条件和相应的时间；

（四）法律、法规规定的其他条件。

二、有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员

（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；

（二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；

（四）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

三、业主委员会成员后选人可以通过下列方式产生

（一）十名以上业主联名推荐；

（二）社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织的建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐。

（三）社区（村）党组织引导业主中的人大代表、政协委员、退（离)休老干部、优秀党员、共青团员积极参选业主委员会成员，通过法定程序参与合法选举担任业主委员会成员。

四、业主大会会议筹备组(组长由街道办事处、乡镇人民政府担任）对业主委员会成员候选人审核

（一）审核业主委员会成员候选人资格；

（二）提出业主委员会成员候选人建议名单；

（三）拟定业主委员会选举办法草案；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

五、业主对业主委员会成员候选人认识了解的渠道与方式

（一）业主报名参加竞选业主委员会成员时，须填写《小区业主委员会成员候选人自荐（推荐）报名表》《自荐（推荐）小区业主委员会成员候选人承诺书》等书面形式的资料。

（二）《报名表》《承诺书》主要涉及到候选人简历、竞选承诺等主要内容。

（三）业主大会会议筹备组，在小区公告栏（微信群）等平台与渠道，简明扼要地公告参选业主委员会成员候选人信息。

这是一般的形式流程，让广大业主了解自己小区未来业主委员会组成人员名单，也是唯一信息获取方式。

六、对业主委员会成员候选人产生环节需要进一步完善与丰富。

陌生的业主，特别是首届业主委员会的产生，互不相识，彼此完全陌生，广大业主如何选择，的确是一个很大的难题。

组织者的指导与监督

（一）把关

1、 作为组织者的街道办事处（乡镇人民政府），在依法依规举办的同时，对于把关小区业主委员会成员候选人产生尤为重要。

组织者的街道办事处（乡镇人民政府），至少应该参照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发<民政部关于在全国推进城市社区建设的意见>的通知》的精神，缜密组织实施。

2、 培训。

对于参选业主委员会成员的候选人，应当组织法律法规规定的培训，至少应当设置培训结业证书资格认证。参选业主委员会成员的候选人，从一知半解的业主，通过培训，成为了一位合格的业主，具备业主身份方向的法律法规知识。

3、 考查。

组织者的街道办事处（乡镇人民政府）应当与参选业主委员会成员的候选人，开展面对面沟通交流，考查、了解并掌握参选业主委员会成员候选人的自身素质和能力等。

4、 推荐。

负责任地推荐合适的业主委员会成员候选人名单。

（二）发表竞选演讲。

1、 竞选宣言。

作为业主委员会成员候选人，一旦当选，事实上就是这个小区里的“公众人物”。

至少应该把自己参与小区业主委员会活动的初衷和工作成绩（也就是为筹备业委会做过那些有意义的事）告诉广大业主；竞选成功后，怎样服务广大业主等。

2、 广泛传播。

组织者的街道办事处（乡镇人民政府）至少应该组织业主委员会成员候选人，通过现场认知与承诺演讲、或录制视频分享、或小区公告栏、或小区公众号自媒体等生动活泼、图文并茂等渠道、形式，广泛宣传、大力传播，使广大业主知晓，在干什么、怎么干、能干什么等。

3、 选择好牵头引领者。

通过不断的创新，不懈努力传播，持续增强业主的法律意识，才能选出最有利于实现业主合法权益的业主委员会这个自治组织的牵头引领者。

（三）只有小区和谐，社会才能稳实，人民才能安居乐业。

因此，作为政府、主管部门，在现有体制下，不折不扣地贯彻落实党和政府的决策，依法依规举办小区公益事业建设活动，在实践中不断丰富与完善，社会才能更加和谐稳定发展。

有关法律法规：业委会由业主选举产生。

《中华人民共和国民法典》第277条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号）第31条，业主委员会由业主大会会议选举产生。

业主享有选举权和被选举权，并享有对业委会监督的权利。

《上海市住宅物业管理规定》第12条，业主在物业管理活动中，享有选举业主委员会委员的权利，并享有被选举权，享有监督业主委员会的工作的权利。

《业主大会和业主委员会指导规则》第3条，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业委会人数和任期。单数，3-5年。

《上海市住宅物业管理规定》第20条，业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年。

《业主大会和业主委员会指导规则》第31条，业主委员会由5至11人单数组成。

业委会成员任职条件。

国务院《物业管理条例》第16条，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

《上海市住宅物业管理规定》第20条，业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。

业主大会可以依法决定增加不得任业主委员会委员的情形。

业委会候选人应当书面承诺不以权谋私。

《上海市住宅物业管理规定》第20条，业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定的（任职）条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

提高党员比例，建立业委会成员履职负面清单。住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规(2020〕10号)第5条，健全业主委员会治理结构，优化业主委员会人员配置。

街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。

鼓励“两代表一委员”（备注：指党代表、人大代表、政协委员）参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。

业委会依法接受业主监督。

《上海市住宅物业管理规定》第12条，业主享有监督业主委员会的工作的权利；享有监督专项维修资金的管理和使用的权利。

第20条：业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。

第27条，业主委员会应当建立信息公开制度。