【案件事实】

2005年12月，老李与周伟夫妇签订了《房屋买卖协议》，约定老李将位于北京市昌平区的房屋出卖给周伟夫妇，价格为48000元，双方还约定"房屋买卖协议签名、盖章后，双方及其子孙永不反悔。"合同签订后，周伟夫妇支付了相应的钱款，老李交付了院内房屋及土地使用证。

时间到了2017年，老李通过向法院起诉，要求确认《房屋买卖协议》无效，要求周伟夫妇将房屋退还并归还集体土地建设用地使用证。最终，法院确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，周伟夫妇将院内房屋腾退给老李，并将土地使用证退还。在案件审理过程中，法院也依法向周伟夫妇进行了释明，但周伟夫妇明确表示不在该案件中提起反诉而将另案诉讼。

案件情况介绍到这里，大家是不是感觉到一种熟悉的味道？

我们实践中很多的农村房屋买卖合同确认无效后，对于无效后的损失问题，基本上和本案一样，都会另案处理，一部分案件也会同时提起反诉，一并处理！

【法律关键点】

合同无效后，周伟夫妇依法交付了房屋，那么周伟夫妇起诉可以要求返还项目和损失如何确认？

《合同法》第58条规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

【对赔偿项目和标准判决要点】

在之前确认买卖合同无效后，周伟夫妇已经将房屋交付老李；

相应的，在周伟夫妇另案起诉损失中，老李应当返还周伟夫妇购房款并赔偿周伟夫妇因此而遭受的损失。

具体分析如下：

1. 对于周伟夫妇要求老李返还购房款48000元的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。
2. 对于周伟夫妇要求老李支付房屋重置成新价及装修附属物价值的诉讼请求，法院会根据案件实际情况，酌情予以支持。

实践中，首先，若未对房屋进行过重大改建、修缮，则对房屋重置成新价诉讼请求一般不予支持。若对房屋进行了改建、修缮，则应对实际的支出进行返还；

其次，对类似于电闸、棚房、整砖院墙、碎砖石院墙、铁门、上水等附属物的价值，一般来说，如果购买房屋时这些附属物已经存在，该部分诉讼请求不予支持；如果有证据证明曾经对这些附属物进行改造，更新，则应酌情支持该项请求。

3.那么，周伟夫妇提出按照该房屋土地使用证所标占用范围内的宅基地区位补偿价进行评估，并按照评估值赔偿，会不会得到支持？这也是这一类案件中最关键的赔偿项目！

一般来讲，因审判实践中均以宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖确认无效案件信赖利益损失的计算标准之一，因此，，不管该房屋是否纳入拆迁范围，都应综合考虑合同无效对双方当事人的影响，平衡买卖双方的利益，根据双方的过错程度及评估价值酌情对赔偿宅基地区位补偿价的诉讼请求予以确定。

有的出卖方主张涉案院落及其所属村庄目前尚未列入拆迁范围，没有进入拆迁程序，未来是否拆迁也并不确定，因此，不同意按照宅基地区位补偿价进行责任划分，这种观点在实践中不同的法院认识不同；有的法院不会采纳出卖方的这个意见。

那么，对评估的宅基地区位补偿价按照什么责任比例在双方之间进行分配呢？如果是出卖人主动请求确认合同无效的，则在出卖人和买受人之间按照3:7的比例分配。以本案为例，假设宅基地区位补偿价评估是100万元，则周伟夫妇可以得到70万的赔偿。

4.对于周伟夫妇要求老李赔偿搬家费用、律师费、公证费及交通费的诉讼请求，如有证据证明搬家发生费用，应该予以支持；但一般来讲，因律师费、公证费及交通费为当事人进行诉讼的成本，法院对此一般不予支持。

综上，在发生农村房屋买卖合同无效后的责任赔偿诉讼中，也要结合各地的司法实践，北京范围内的案件，即使该区域未纳入拆迁范围也可以委托公司做宅基地区位补偿价的评估；但有的省份，评估公司以集体土地上的房屋和土地在未作为拆迁区域时无法评估，故无法做出评估报告为由，不予做评估，此时，案件只能是保持原有状态，等具备条件时（一般指纳入拆迁时）就损失另行主张。